Anagrafica degli alloggi con CIN e codice regionale
Una scheda per appartamento con codice identificativo nazionale, eventuale codice regionale, Comune, posti letto e proprietario. I codici restano a portata quando pubblichi o aggiorni un annuncio.
Locazioni turistiche, case vacanza e affitti brevi
Le comunicazioni dell'affitto breve, tutte allo stesso posto
CinSoggiorno tiene insieme alloggi, ospiti e codici identificativi: prepara le schedine per Alloggiati Web, calcola la tassa di soggiorno notte per notte e ricorda la rilevazione ISTAT prima che il termine scada.
- Schedine pronte entro le 24 ore
- CIN e CIR sempre esposti
- Tassa di soggiorno calcolata per notte
Il problema
Il check-in finisce, gli adempimenti cominciano
L'ospite arriva alle nove di sera, con due ore di ritardo e un traghetto perso. Tu apri la porta, spieghi il termosifone e la differenziata, fotografi la carta d'identità con il telefono e pensi che domani mattina, con calma, la registri. Domattina però c'è la partenza dell'altro appartamento, la lavatrice che perde e una richiesta di preventivo per settembre: la fotografia resta nella galleria del telefono insieme a quelle del contatore e del divano.
Il portale Alloggiati Web vuole le generalità delle persone alloggiate entro le ventiquattro ore successive all'arrivo, e sei ore quando il soggiorno non supera la giornata. Il Comune vuole la tassa di soggiorno riscossa notte per notte, con le esenzioni giuste per i bambini e per chi lavora in trasferta. La Regione vuole il movimento dei clienti caricato sul suo portale statistico. Ognuno ha un calendario diverso e nessuno di questi calendari è quello delle prenotazioni.
Poi arriva la parte che non perdona: il codice identificativo nazionale da indicare in ogni annuncio ed esporre all'esterno dello stabile, il codice regionale che in molte Regioni resta comunque richiesto, gli estintori e i rilevatori di gas e monossido di carbonio da controllare. Tutto scritto da qualche parte: un foglio di calcolo, una chat con la persona delle pulizie, la memoria. Finché funziona, funziona. Il giorno che salta una comunicazione, non te ne accorgi dal gestionale: te ne accorgi da una lettera.
- Documenti degli ospiti fotografati sul telefono e mai trasmessi
- Un foglio di calcolo diverso per ogni Comune in cui hai un alloggio
- Ricevute della tassa di soggiorno che non tornano con le notti vendute
- Annunci pubblicati su più portali con il CIN scritto solo su alcuni
La soluzione
Un fascicolo per ogni alloggio, un calendario per ogni obbligo
CinSoggiorno parte dall'alloggio, non dalla prenotazione. Ogni appartamento ha la sua scheda: indirizzo, Comune, codice identificativo nazionale, eventuale codice regionale, posti letto dichiarati, contatti del proprietario, dispositivi di sicurezza installati con la data dell'ultimo controllo. Da lì discende tutto il resto, perché gli obblighi seguono l'immobile e il territorio in cui si trova, non il singolo soggiorno.
Sopra le schede degli alloggi c'è un calendario unico che raccoglie le scadenze reali del mestiere: la comunicazione delle persone alloggiate dopo ogni arrivo, il versamento e il rendiconto della tassa di soggiorno secondo la periodicità del regolamento comunale, la trasmissione mensile del movimento dei clienti, la dichiarazione annuale dell'imposta di soggiorno. Tu vedi che cosa scade oggi, che cosa scade questa settimana e che cosa manca per chiudere ogni voce.
Registri gli alloggi e i loro codici
Inserisci una volta sola indirizzo, Comune, CIN, codice regionale se la tua Regione lo prevede, posti letto e regolamento della tassa di soggiorno applicabile. CinSoggiorno tiene insieme questi dati e li ripropone in ogni documento che dovrai produrre.
Registri arrivi e ospiti al check-in
Per ogni soggiorno annoti date, numero di ospiti e dati anagrafici dei documenti che hai verificato di persona. Il sistema prepara il file delle schedine nel tracciato accettato dal portale Alloggiati Web e ti segnala chi manca prima che il termine scada.
Chiudi il mese senza rincorrere nessuno
A fine periodo trovi il riepilogo delle notti per alloggio, l'imposta di soggiorno incassata e le esenzioni applicate, i numeri pronti per il portale statistico regionale e l'estratto da consegnare al proprietario o al commercialista.
Funzionalità
Che cosa fa lo strumento, nel dettaglio
Ogni funzione nasce da un passaggio reale del mestiere, non da un elenco di caselle da spuntare.
Schedine pronte per Alloggiati Web
Dai dati degli ospiti registrati al check-in il sistema compone il file nel tracciato accettato dal portale della Polizia di Stato. Un elenco mostra quali arrivi non sono ancora stati comunicati.
Contatore delle ventiquattro ore
Ogni arrivo apre un conto alla rovescia coerente con l'articolo 109 del TULPS, con il termine ridotto per i soggiorni che non superano la giornata. Gli avvisi arrivano prima, non dopo.
Tassa di soggiorno calcolata notte per notte
Imposti tariffa, numero massimo di notti tassabili ed esenzioni previste dal regolamento del Comune. Il totale dovuto e quello incassato restano affiancati, soggiorno per soggiorno.
Movimento dei clienti per la rilevazione statistica
Arrivi, presenze e provenienze vengono raccolti nel formato che serve ai portali regionali dei flussi turistici, con il riepilogo mensile pronto da trascrivere o caricare.
Scadenzario dei requisiti di sicurezza
Estintori, rilevatori di gas combusti e di monossido di carbonio hanno una data di verifica e un promemoria. Ogni controllo lascia una nota e una foto nel fascicolo dell'alloggio.
Rendiconto per il proprietario
Per chi gestisce case di altri: notti occupate, incassi, imposta di soggiorno e spese per ciascun immobile, in un estratto leggibile da mandare a fine mese senza rifare i conti.
Archivio ordinato e esportabile
Ricevute, regolamenti comunali, contratti di gestione e comunicazioni inviate restano nel fascicolo dell'alloggio. Puoi esportare tutto in qualsiasi momento, senza chiedere il permesso.
Risultati
Che cosa cambia nelle giornate di lavoro
Nessuna comunicazione dimenticata
Gli obblighi degli affitti brevi hanno termini brevi e ravvicinati. Vederli tutti in un solo calendario, con lo stato di ciascuno, è il modo più semplice per non lasciarne indietro uno mentre gestisci il turnover.
Conti della tassa di soggiorno che tornano
Notti, esenzioni e importi incassati restano collegati al singolo soggiorno. Quando il Comune chiede un chiarimento o arriva il momento della dichiarazione annuale, i numeri sono già ricostruiti e verificabili.
Più alloggi senza moltiplicare i fogli
Passare da due a dieci appartamenti in Comuni diversi non deve significare dieci fogli di calcolo. Ogni alloggio porta con sé le sue regole locali e il calendario le tiene insieme.
Documenti pronti quando servono a qualcun altro
Proprietario, commercialista, ufficio tributi del Comune: ognuno chiede una vista diversa degli stessi dati. Averli in un unico archivio evita di ricostruire la stagione a memoria.
Prova sociale
Come lo raccontano le persone che fanno questo lavoro
Scenari d'uso rappresentativi del profilo dei nostri utenti target.
Gestisco case per quattro proprietari diversi e ogni Comune ha il suo regolamento sulla tassa di soggiorno. Prima chiudevo il mese con tre fogli di calcolo aperti e la paura di sbagliare le esenzioni. Ora il riepilogo per alloggio esce già diviso per proprietario e il rendiconto lo mando senza rifare la somma.
Il mio problema erano gli arrivi serali: identificavo l'ospite, poi la comunicazione alla Questura slittava al giorno dopo. Adesso registro i dati mentre consegno le chiavi e vedo subito quante ore restano. In fiera, con quattro arrivi in due giorni, è la differenza tra ordine e panico.
Avevo il codice identificativo scritto su un foglio in cucina e ogni volta che aggiornavo un annuncio lo cercavo. Ora sta nella scheda dell'alloggio insieme al codice regionale e alle date di controllo dell'estintore. La stagione la chiudo con l'archivio in ordine, non con una scatola di ricevute.
Prezzi
Tre piani, nessun vincolo di durata
Host
19 euro al mese
per chi affitta una o due case e vuole smettere di rincorrere le schedine dopo ogni arrivo
- Fino a due alloggi con CIN e codice regionale
- Registro degli ospiti e file per Alloggiati Web
- Contatore delle ventiquattro ore su ogni arrivo
- Calcolo della tassa di soggiorno per soggiorno
- Esportazione dei dati quando vuoi
Portafoglio
45 euro al mese
per chi gestisce più alloggi, magari in Comuni diversi, e chiude il mese con adempimenti che non coincidono
- Fino a dieci alloggi in Comuni diversi
- Regolamenti comunali della tassa di soggiorno distinti
- Riepilogo mensile del movimento dei clienti
- Scadenzario dei requisiti di sicurezza per alloggio
- Archivio delle comunicazioni inviate
Property Manager
89 euro al mese
per chi gestisce case di altri proprietari e deve rendere conto a ciascuno di loro, stagione dopo stagione
- Alloggi senza limite di numero
- Più utenti con ruoli distinti per la squadra
- Rendiconto per proprietario con incassi e imposta
- Esportazione annuale per il commercialista
- Modelli di comunicazione con il tuo marchio
Abbonamento mensile, IVA esclusa, senza vincolo di durata: se in bassa stagione gestisci meno alloggi cambi piano, e il tuo archivio resta esattamente com'è.
Domande frequenti
Le domande che ci arrivano più spesso
CinSoggiorno invia da solo le schedine ad Alloggiati Web?
No, e non promettiamo scorciatoie su un portale della Polizia di Stato. CinSoggiorno raccoglie i dati degli ospiti che hai verificato al check-in e prepara il file nel tracciato previsto, oltre a segnalarti quali arrivi non risultano ancora comunicati. L'accesso al portale e l'invio restano tuoi, con le credenziali rilasciate alla tua struttura.
Che cos'è il codice identificativo nazionale e dove va indicato?
Il CIN è il codice attribuito alle unità destinate a locazione per finalità turistiche e alle strutture ricettive attraverso la banca dati nazionale gestita dal Ministero del Turismo. La normativa ne prevede l'indicazione negli annunci, comunque diffusi, e l'esposizione all'esterno dello stabile. In CinSoggiorno il codice sta nella scheda dell'alloggio, insieme al codice regionale dove la Regione continua a richiederlo.
Gestisce le regole della tassa di soggiorno del mio Comune?
La tassa di soggiorno è istituita dai singoli Comuni, quindi tariffe, numero massimo di notti tassabili ed esenzioni cambiano da un territorio all'altro. Per ogni alloggio imposti i parametri del regolamento locale e il calcolo segue quelli. Se hai case in Comuni diversi, ognuna mantiene le proprie regole e il riepilogo resta separato.
Serve anche a chi affitta un solo appartamento?
Sì, ed è il caso in cui si dimentica più facilmente qualcosa, perché manca l'abitudine quotidiana. Gli obblighi di comunicazione delle persone alloggiate e di esposizione del codice identificativo non dipendono dal numero di immobili. Il piano Host copre fino a due alloggi ed è pensato esattamente per questa situazione.
Sostituisce il channel manager o il gestionale delle prenotazioni?
No, è uno strumento diverso e complementare. Il channel manager sincronizza calendari e tariffe sui portali di prenotazione, CinSoggiorno si occupa di quello che viene dopo la prenotazione: identificazione degli ospiti, comunicazioni obbligatorie, imposta di soggiorno, statistiche e archivio dei documenti. Molti clienti usano entrambi senza sovrapposizioni.
Che cosa succede ai miei dati se smetto di usarlo?
Puoi esportare in qualsiasi momento alloggi, soggiorni, riepiloghi dell'imposta di soggiorno e documenti caricati, in formati leggibili anche fuori dal servizio. Non teniamo in ostaggio l'archivio di una stagione: è materiale che potresti dover mostrare al Comune o al tuo commercialista anni dopo.
È un servizio di consulenza fiscale o normativa?
No. CinSoggiorno organizza scadenze, dati e documenti, ma non sostituisce il commercialista né il parere di un professionista sulla tua situazione. Regolamenti comunali e disposizioni regionali cambiano spesso: le impostazioni sono modificabili proprio perché la fonte da seguire resta l'atto locale in vigore.
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Quali dati raccogliere al check-in, come preparare il file nel tracciato del portale della Polizia di Stato e quando scade davvero il termine.
Quali adempimenti deve controllare ogni mese chi gestisce un affitto breve in Italia?
La lista di controllo mese per mese: comunicazione degli ospiti, imposta di soggiorno, movimento dei clienti, sicurezza e archivio dell'alloggio.
Contatto
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Scrivici quanti alloggi gestisci, in quali Comuni e chi si occupa oggi delle schedine e della tassa di soggiorno. Ti rispondiamo con una demo costruita sul tuo caso, non con una presentazione generica. Se preferisci, indica il periodo di alta stagione e partiamo da quello.
Preferisci scrivere direttamente? L'indirizzo è jimenezjulien42@gmail.com. Rispondiamo entro due giorni lavorativi.